11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》正式对外公布。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计，为解决长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向。它提出健全以公平为核心原则的产权保护制度，公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯。同时，明确坚持全面产权保护，包括保护物权、债权、股权，也包括保护知识产权及其他各种无形财产权。

住宅土地使用权到期了怎么办？

——关注土地与房屋权益三大焦点

《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的发布，将对公民的土地与房屋权益保护释放哪些新信号？新华社“新华视点”记者采访了权威专家进行深入解读。

焦点一 70年住宅土地使用权到期了怎么办？ 关键点 研究续期法律安排

【文件精神】 研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

【专家解读】 北京大学法学院教授常鹏翱认为，《意见》传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

今年4月，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注，年限到期了该如何续期呢？

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；二是70年到期后自动续期；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系。

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，意见提出财产权利保护问题，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。

焦点二 如何遏制征地与拆迁导致的矛盾？ 关键点 不将公共利益扩大化

【文件精神】 完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化，细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则，完善国家补偿制度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。

【专家解读】 宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地和公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。迟福林等专家表示，目前，个别地方政府打着公共利益的旗号，占用和征收土地，只付出低价进行补偿，转手进行房地产开发。最终，政府和开发商攫取高额利益，而部分被征收人的合法权益没有得到保障，甚至造成失地农民等长远社会问题。

迟福林认为，《意见》的一个重点，就是要科学界定公共利益的范畴，防止将公共利益随意扩大化。

中国社科院法学研究所民法室主任孙宪忠建议规定公共利益的认定引入听证程序。利益受损代表和独立的相关专家代表也应该参加。政府部门或者其他强势的受益主体应当承担举证责任。

焦点三 农民宅基地权益如何保障？ 关键点 落实用益物权

【文件精神】 深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。

【专家解读】“这项涉及数亿农民切身利益的规定要求，是对正在实施的宅基地制度改革的衔接与明确。”刘俊海等专家说，过去，农民对农房宅基地只拥有使用权，造成抵押贷款受阻，农民进城后宅基地使用权退出不畅，带来一系列问题导致农民财产权利难以实现。

记者采访了解到，去年2月，全国人大授权北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施土地管理法等相关规定，深化农村土地制度改革。其中，15个试点县市承担宅基地制度改革试点任务。试点主要针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式；探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。

据了解，经过一年多的试点，不少宅基地试点县市已取得实质性进展。湖北省宜城市对当地宅基地完成测量确权后，首批5户已获得共46万元的农房抵押贷款，8个试点村共有112户村民选择有偿退出宅基地。

刘俊海、常鹏翱等专家认为，意见回应了农村“三块地”的改革，提出落实宅基地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益，能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动，最后变成“活资源”。